Colocar casas prefabricadas en terreno rústico sin necesitar licencia ha sido uno de los mitos más extendidos en los últimos tiempos. En esta publicación vamos a analizar si de verdad es viable o si, por el contrario, es ilegal y puede suponer sanciones.
La construcción de segundas residencias, o viviendas habituales, es uno de los temas más concurrentes. En España llevar a cabo estas actividades se encuentra sujeto a diferentes autorizaciones y licencias que suponen una inversión de tiempo, dinero y medios en general que se deben tener en cuenta a la hora de tomar la decisión.
A día de hoy vivimos un pequeño boom de las casas prefabricadas y móviles. Muchas personas sueñan con colocar una casita de madera o una “mobile home” en el campo, pensando que no necesitan licencia urbanística por ser prefabricada o desmontable. Sin embargo, esto es un bulo peligroso. En este artículo desmontamos el mito de que “se puede construir en suelo rústico sin licencia si es una vivienda prefabricada”.
Explicaremos de forma sencilla qué es el suelo rústico y por qué tiene restricciones, aclararemos que las casas prefabricadas (incluso móviles o desmontables) también requieren permisos, y repasaremos la normativa en España (especialmente en Extremadura) que exige licencia para cualquier vivienda en terreno rural.
En primer lugar es importante entender la base de todo. Por ello vamos a comenzar por mostrar cuáles son las diferentes normas reguladoras de esta materia y cómo se organizan.
En España disponemos de diferentes normas reguladoras encargadas de marcar los matices y límites. Estas surgen de diferentes ámbitos territoriales, es decir, a nivel nacional, autonómico o local.
Según el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en el artículo 21 se explica que se considera suelo rústico aquel terreno que se excluye de la transformación urbanística por tener determinados valores, entre los que se incluyen los ganaderos, agrícola, ecológico, forestales o paisajísticos. Dicho de otra forma, el legislador al momento de crear la Ley reguladora del uso del suelo consideró que no todo terreno era susceptible de convertirse en urbano. Hay terrenos que aportan un especial valor en algunos de estos aspectos y por ello merece la pena mantener su estado “original”, evitando la transformación mediante la urbanización.
Por otro lado, el artículo 13 de la misma norma indica de forma clara y precisa que los terrenos rústicos se deben usar, disfrutar y disponer de estos en consonancia con su propia naturaleza y dentro de los márgenes establecidos por la normativa.
El propio Decreto aclara que el propietario del terreno clasificado como rústico debe utilizar dicho suelo de la forma adecuada, es decir, de la forma que permita mantener y observar aquello que motivó esa calificación y el mantenimiento de sus valores. En este sentido parece claro que hacer un uso que no esté conforme con esto (como puede se colocar una casa prefabricada en un terreno que no está calificada para tal hecho) ya podría suponer por sí mismo un incumplimiento de la normativa de suelo nacional.
Por último, el artículo 11 c) establece que se necesita autorización de forma expresa por la administración teniendo silencio administrativo negativo (es decir, si no hay resolución a la solicitud se entiende desestimada) para la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean temporal o permanentes.
Como mencionamos al inicio de esta publicación en España no solo hay una norma sino varias. Para entender de forma más profunda todo este asunto también es importante observar las normas autonómicas. En este caso vamos a utilizar la Ley de Suelo de Extremadura (LOTUS).
La norma extremeña recalca el uso conforme a su naturaleza y, además, detalla lo que se considera uso propio del terreno rústico. En ello establece la explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética, piscícola o análoga.
Por otra parte la LOTUS menciona específicamente los usos. En ello nombra diferentes categorías de usos y, a continuación, los usos específicos. Aquí podemos localizar los denominados usos vinculados y usos permitidos donde mencionan los residenciales autónomos, es decir, aquellas construcciones vinculadas a la explotación del terreno.
Esto podría llevar a pensar que al ser vinculado a la explotación se podría efectuar libremente pero la norma para aclarar este matiz también indica en el artículo 68 que estos estarán sujetos a licencias e incluso a calificaciones como suelo rústico previo control de la licencia.
Por otro lado, en el artículo 146.1 h) se menciona que “estarán sujetos a licencia municipal de obras de edificación, construcción e instalación, sin perjuicio de las demás licencias o autorizaciones que fueran procedentes […] la ubicación de instalaciones y construcciones prefabricadas, provisionales o permanentes”. Este apartado cierra en su totalidad la posibilidad de efectuar la colocación de la vivienda prefabricada de forma libre sin autorización o licencias.
Habiendo desgranado la Ley parece claro que la única opción de construir (e instalar casas prefabricadas) pasa por licencias y autorizaciones. La ley marca el respeto por el valor aportado por el suelo rústico y sus funciones, así como la “supervisión” de la Administración a los usos que se puedan hacer de ellos que no sean conforme con su naturaleza.
Otros actores importantes son los Tribunales y la interpretación que hacen de la misma. El Tribunal Superior de Justicia de Extremadura se pronunció en 2011 (con la anterior Ley vigente) que las casas prefabricadas NO pueden ser consideradas objetos mueble por tratarse de construcciones que se adhieren al suelo y asimilaban en este sentido a las caravanas. Así mismo consideraba que este tipo de construcciones se asemejaban a a las obras mayores, es decir, la calificación utilizada para las obras de viviendas tradicionales.
Por otra parte, en esta ocasión de forma más reciente, el Tribunal Supremo en 2024 se pronuncia acerca de este tema argumentando que se precisa de licencia tal y como menciona el artículo 11 c) de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana que ya comentamos al inicio de este post.
En definitiva, a lo largo del tiempo la jurisprudencia ha ido recalcando esta interpretación y uso de la norma, llegando a pronunciarse el Tribunal Supremo y reafirmando la misma argumentación.
Los terrenos rústicos están pensados para unos determinados usos y contienen unos determinados valores que no pueden ser extendidos más allá de sí mismos. Ubicar una casa prefabricada sin haber obtenido las licencias y autorizaciones correspondiente no es legal y puede llegar a considerarse infracciones graves, con multas económicas de cuantía variables y con posibilidad de tener que retirar dicha casa, así como pena de prisión en ciertas circunstancias.
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