En este apartado de Preguntas y Respuestas hemos reunido las consultas más habituales que recibimos en el despacho, con respuestas claras y directas para ayudarle desde el primer momento.
Arrendador (propietario): A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato, a hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (salvo causa imputable al arrendatario) y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Arrendatario (inquilino): A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos, a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra y a pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
Aunque la ley no exige de forma estricta que el contrato sea por escrito (en teoría, un acuerdo verbal puede ser válido), se recomienda encarecidamente firmarlo por escrito para que ambas partes tengan claras sus obligaciones.
Es importante incluir la renta, la duración, la fianza, quién se encarga de los gastos de suministros y reparaciones, y cualquier otra cláusula relevante (por ejemplo, si se admiten mascotas).
Si el arrendador incumple (por ejemplo, no hace reparaciones urgentes), se le puede requerir formalmente para que cumpla. De persistir el incumplimiento grave, se podría resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios si corresponde.
Si el arrendatario deja de pagar la renta o no cumple con el cuidado de la vivienda, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio para resolver el contrato y exigir el pago de cantidades adeudadas.
Según la LAU, en los arrendamientos de vivienda habitual, el inquilino tiene derecho a prórrogas forzosas hasta cumplir los plazos mínimos establecidos en la ley ( 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica).
La fianza suele equivaler a una mensualidad de renta en caso de vivienda o dos mensualidades en caso de uso distinto de vivienda, y el arrendador debe devolverla en el plazo máximo de un mes tras la entrega de llaves, siempre que no haya daños o deudas pendientes. Si no la devolviese, ésta devengará intereses.
En los arrendamientos, una vez firmado el contrato, las modificaciones (renta, duración, etc.) requieren acuerdo mutuo entre arrendador y arrendatario, salvo las subidas de renta anuales permitidas por la ley o las prórrogas previstas legalmente.
Si existe un motivo grave (por ejemplo, dificultades económicas), se puede negociar con el propietario, pero este no está obligado a aceptar cambios si no lo desea, a no ser que la ley prevea un caso concreto.
El propietario puede acudir a la vía judicial (procedimiento de desahucio) si existe impago de renta.
Los plazos de resolución dependen de la carga de trabajo de los juzgados, pero suele ser un procedimiento relativamente ágil en comparación con otros litigios.
El inquilino que vea vulnerados sus derechos (por ejemplo, falta de reparaciones indispensables) puede, tras requerir formalmente al arrendador, iniciar un procedimiento civil de reclamación de cumplimiento o daños.
La LAU establece que el inquilino puede rescindir el contrato, avisando con 30 días de antelación mínimo a la fecha de terminación o de sus prórrogas.
Si el arrendador quisiera recuperar la vivienda por necesidad propia antes de los plazos establecidos, debe ser por las causas tasadas como resolución del contrato de arrendamiento o si se ha expresado en el contrato la necesidad de ocupar el bien inmueble para sí o familiar en primer grado de consanguinidad o adopción, o cónyuge en separación, divorcio o nulidad matrimonial, cumpliendo unas determinadas pautas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Es recomendable documentar con fotografías y pruebas cualquier desperfecto o incidencia. Notificar por escrito (burofax, correo electrónico, mensajería fehaciente) al arrendador o al inquilino para dejar constancia de la fecha y la situación concreta.
Esto facilita la resolución de posibles disputas y la prueba de que se ha cumplido con la obligación de informar.
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